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Les frais annexes


A vos charges mensuelles de remboursement du prêt se rajoutent d’autres frais :


1- les frais de notaire (vus plus haut),
2- les frais de dossier de la banque (vus plus haut),
3- les frais de garantie et l’assurance de prêt.


> Les différentes garanties possibles :


La banque qui va financer votre projet va prendre une garantie lui assurant le bon remboursement de son prêt et ce pendant toute la durée de celui-ci.
Cette garantie est obligatoire et vous ne pourrez pas y échapper, elle prendra la forme soit d’une hypothèque, d’un privilège préteur de deniers ou encore d’une caution délivrée par un organisme indépendant.
Dans les 2 premiers cas, il s’agit d’une garantie « réelle » ce qui signifie que la banque peut à tout moment exiger la vente de votre bien pour garantir le remboursement du financement accordé.

Le privilège de préteur de deniers garantie le capital prêté ainsi que 3 ans d’intérêts et les accessoires (honoraires notaire). Dans le cas d’une construction il ne pourra être utilisé que pour un prêt destiné à financer le terrain mais en aucun cas le financement des travaux.
Le préteur de deniers prendra fin lors du remboursement du prêt suite à la vente du bien par le propriétaire qui en demandera « la main levée ».
Si le prêt arrive à son terme, le préteur tombera d’office 2 ans après ce terme, sans frais.
L’hypothèque est possible dans le cadre d’une construction et garantie également le prêt ainsi que 3 ans d’intérêts. Elle prend fin dans les mêmes conditions que le préteur.

> Le coût de ces garanties :


il s’agira des droits d’enregistrement liés à l’inscription de ces garanties et des émoluments du notaire suite à la rédaction du contrat de prêt :

Exemple de frais de garantie hypothécaire pour un prêt de 150 000 € :
- taxe de publicité foncière : 180 000 (le prêt + 20%) * 0,715% = 1 290 €
- salaire conservateur des hypothèque : 180 000 * 0,05% = 90 €
- émoluments du notaire : environ 690 €,
soit un total de 2 079 € pour la simple garantie hypothécaire.

> La caution

est également un moyen pour la banque de se garantir contre le non remboursement du prêt accordé. Dans ce cas elle fait appel à un organisme spécialisé qui remboursera la banque à la place du « mauvais payeur ». Pour ce faire la garantie ira piocher dans un Fonds Mutuel de Garantie sur lequel tous les emprunteurs viennent verser une somme proportionnelle à leur prêt.
Les avantages pour cette solution sont nombreux : moins cher pour l’emprunteur et surtout plus rapide, vous obtenez l’accord de garantie sous 48h alors qu’une inscription hypothécaire peut prendre plusieurs semaines.
Son coût est de 2,3 % du montant emprunté si vous avez entre 18 et 36 ans et de 2 % si vous avez plus de 36 ans. En fin de prêt, l’organisme de caution vous remboursera une partie du montant (75% du montant de la participation au FMG) :
Pour un emprunt de 150 000 €, la caution vous coûtera 3 000 € dont 1700 € vous seront remboursés en fin de prêt, soit un coût total réel de 1 300 €.


> L’assurance de prêt :


Assurance obligatoire, elle assure le paiement du capital par l’assureur en cas de survenance d’un sinistre : décès de l’emprunteur, invalidité….
Le prêt doit être assuré à 100%. S’il n’y a qu’un emprunteur, l’assurance sera 100% sur sa tête. S’il y a plusieurs assurés, la proportion devra être étudiée (50/50 ou 100/0 ou 70/30) en fonction des revenus de chaque emprunteur : si c’est Mr qui a les revenus et Mme qui ne travaille pas, il sera préférable que Mr soit assuré à hauteur de 100% : en cas de sinistre l’assurance prendra en charge la mensualité totale du prêt, Mme sera dispensée de mensualité.


Deux choix s’offrent à vous :

1- l’assurance de la banque qui en général propose le même taux à tous les emprunteurs sans prendre en compte leur profil. Ce taux est généralement autour de 0,30% du capital emprunté.

2- L’autre choix est de passer par une délégation d’assurance via un courtier qui prendra en compte votre profil : non fumeur, jeune, pas de problème de santé. Le taux pourra alors baissé de façon importante et descendre parfois à 0,18% selon les profils et le calcul se fait généralement sur le capital restant dû. Il conviendra de faire attention à d’éventuelles exclusions sur des sports à risque, des déplacements professionnels à l’étranger…qui peuvent exister sur les contrats délégués et pas sur les contrats banque.

La différence financière entre les deux options peut être conséquente selon la durée et le montant du prêt, il s’agit donc de bien étudier les 2 formules.

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